Menu
اشتراک گذاری :
خبرداری؟ بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ به غیرقابل پیش‌بینی‌ترین حالت ممکن رسیده است؛ چون از یک‌طرف انتشار آمار‌های رسمی که به‌طور مستمر ماهی یکبار در دسترس عموم قرار می‌گرفت، متوقف شده و از طرف دیگر سیاست‌های دولت در هاله‌ای از ابر مه‌آلود پنهان شده است. با نزدیک‌تر شدن به فصل جابه جایی‌ها در بازار مسکن، بسیاری از مستاجران با مشکلاتی درخصوص اجاره مسکن روبرو می‌شوند از کمبود واحد‌های اجاره‌ای در بسیاری از کلان شهرها گرفته تا افزایش نرخ‌های اجاره؛ البته از ماه گذشته با تصویب شورای عالی مسکن و دستور وزیر راه وشهرسازی، همانند سال گذشته نرخ مصوبی برای افزایش قیمت اجاره هاتصویب و مقرر شده افزایش نرخ اجاره برای قرارداد‌ها نباید بیش از ۲۵ درصد باشد.
همچنین برنامه‌های دیگری را هم دولت برای کنترل بازار اجاره در دستور کار خود قرار داده که یکی از آن‌ها پرداخت وام ودیعه مسکن همچون دو سال گذشته است که این وام برای کلان شهرها ۱۰۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است، اما بسیاری از متقاضیان این تسهیلات تاکنون موفق به دریافت آن نشده اند.
در همین زمینه تعدادی از بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن همکاری لازم را انجام نمی‌دهند و برخی از بانک‌ها اعلام می‌کنند که منابع تسهیلات ودیعه مسکن به آن‌ها ابلاغ نشده و منابعی برای پرداخت این وام ندارند.
مشکلی که از همان ابتدای اعلام پرداخت ودیعه مسکن گریبانگیر مستاجران شده و از سوی دیگر این امر باعث شده که نرخ‌های اجاره با افزایش روبرو شود به طوری که بسیاری از مالکان به دلیل همین وام ۱۰۰ میلیون تومانی در حوزه اجاره نرخ‌های خود را بالا برده بودند که البته امسال با ورود دولت و نظارت مستقیم سازمان تعزیرات بر فعالیت مشاوران املاک کشور این بازار کنترل شده است.
سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها رعایت می‌شود
سال گذشته در منطقه امیریه یک واحد ۶۰ متری را ۸۰۰ میلیون تومان رهن کامل می شد، امسال با توجه به تمهیداتی که دولت در نظر گرفته و از سوی دیگر تشدید نظارت‌ها در بازار اجاره مسکن واجرای طرح ساماندهی بازار اجاره، قیمت‌ها نسبت به سال گذشته با رشد کمتری روبرو شده و مالکان هنوز قیمت‌های نجومی برای واحد‌های خود اعلام نمی‌کنند از سوی دیگر با راه اندازی سامانه املاک و مستغلات که قرارداد‌های اجاره در آن منعقد می‌شود بسیاری از مالکان جانب احتیاط را رعایت کرده و نرخ‌های مناسبی را برای واحد‌های خود اعلام می‌کنند.
دولت تمهیدات کنترل بازار اجاره را در دستور کار خود قرار دهد
دولت در حال حاضر تمهیداتی را برای کنترل بازار مسکن به کار گرفته است و این تمهیدات می‌تواند بازار اجاره مسکن را تا حدودی به سمت ثبات هدایت کند.
بازار اجاره متفاوت‌تر از بازار خرید و فروش مسکن است البته با توجه به آنکه قیمت‌ها در بازار خرید و فروش مسکن روند نزولی به خود گرفته و با کاهش ۲۰ درصدی روبرو شده است بنابراین به نظر می‌رسد که امسال بازار اجاره مسکن هم کمی رنگ آرامش به خود بگیرد.
دبیر انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران اظهار کرد: بازار اجاره مسکن تنها با افزایش عرضه و تولید مسکن به ساماندهی می‌رسد و در صورتی که پروژ‌های نهضت ملی مسکن در برخی از شهرها به سمت ثبات قیمتی هدایت شود ما شاهد بهبود وضعیت بازار مسکن خواهعیم بود.
به هر حال این روز‌ها بسیاری از مستاجران چشم انتظار تمهیدات دولت برای کنترل بازار اجاره مسکن هستند بنابراین با شروع فصل تابستان و افزایش جابجایی ها، دستگاه‌های ذیربط باید اقدامات لازم را برای کنترل قیمت‌ها انجام دهند.
محاسبه هزینه ساخت مسکن
قیمت تمام شده ساخت یک واحد ۱۰۰ متری در پایتخت ممکن است به سه میلیارد تومان برسد. این هزینه جدای قیمت زمین و مخارجی مثل نصب شیرآلات، کف‌پوش، کابینت‌ها و سایر موارد موردنیاز برای تکمیل واحد درنظر گرفته شده است. خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، فروردین امسال در گفتگو با خبرگزاری ایسنا متوسط قیمت ساخت هرمترمربع واحد مسکونی را ۳۰ میلیون تومان عنوان کرده، اما تاکید دارد: هزینه ساخت یک متر بنای مفید را باید فارغ از مسایلی نظیر شیرآلات لاکچری و مشاعاتی از جمله استخر و سالن سینما محاسبه کرد.
در حال حاضر حداقل زمان اجرای یک پروژه مسکونی بین ۱.۵ تا دو سال است و اگر فرآیند صدور پروانه را با طول یک تا دو سال به آن اضافه کنیم، کل پروسه ساخت حدود چهار سال زمان می‌برد؛ بنابراین اگر همین امروز ساخت مسکن را [در قالب پروژه‌های بزرگ]شروع کنیم، دست‌کم سه تا چهار سال آینده آماده می‌شود.
انتشار گزارش رسمی بازار مسکن که قبلا به‌طور مستمر و منظم توسط بانک مرکزی در اختیار عموم قرار می‌گرفت، از آذرماه ۱۴۰۱ متوقف شده است، اما قیمت مسکن همچنان برمدار افزایش حرکت می‌کند. متوسط قیمت مسکن تهران، آذر سال پیش متری ۴۸ میلیون تومان بود، ولی علی فرنام، کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس اواخر فروردین در گفتگو با خبرگزاری تسنیم گفته: متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از ۶۰ میلیون تومان عبور کرده است در حالی که ابتدای سال ۹۷ متوسط قیمت مسکن شش میلیون تومان بود. یعنی قیمت مسکت طی پنج سال ۱۰ برابر افزایش داشته است. با وجود افزایش قیمت، از سال ۹۷ تا ۱۴۰۲ تولید مسکن افزایش پیدا نکرده.
به‌نظر می‌رسد بازار مسکن با شکست مواجه شده و تولیدکنندگان از فروش واحد‌های خود ناامید هستند، چون خریداران استطاعت مالی ندارند؛ بنابراین در زمان حاضر تقاضای مصرفی تقریبا از بازار خارج شده است. تقاضای موجود با نیت سرمایه‌گذاری و سوداگری وارد بازار شده است و هدفشان این است که شش ماه تا یک سال واحد مسکونی را داشته باشند و دوباره آن را عرضه کنند.
اجاره‌بها، مستاجران و وام ودیعه مسکن
مداخله دولت در بازار اجاره مسکن، در سال‌های گذشته اغلب بی‌نتیجه باقی ماند با این حال امسال هم شاهد ابلاغ همان مصوبات هستیم. مصوبه تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در تهران و سایر شهرها، دقیقا مانند گذشته است و حتی عدد‌های آن را دست نزده‌اند. تجربه نشان داده به دلیل نبود ضمانت اجرایی معمولا این سیاست به نتیجه نمی‌رسد. به‌همین دلیل دولت تلاش کرده یک‌سری راهکار جدید به‌کار بگیرد.
تسهیل مراحل دریافت و صدور رایگان کد رهگیری یکی از مهمترین اقدامات است. قرار شده سامانه کد رهگیری از زیرمجموعه وزارت صنعت به وزارت راه‌و‌شهرسازی منتقل شوند تا دیگر مشاوران املاک بهانه‌ای برای خودداری از صدور کدرهگیری نداشته باشند.
مشاوران املاک امسال همچنین برای اولین بار با سامانه‌ای روبرو شدند که آن‌ها را ملزم به ثبت قرارداد‌های فروش و اجاره در سامانه معاملات املاک و مستغلات می‌کند و همزمان به‌صورت سیستمی حق کمیسیون املاک را در هر قرارداد برای خریدار، فروشنده و مشاور نمایش می‌دهد. دریافت رقم‌های بالاتر در قالب کمیسیون مشاوران املاک ممنوع خواهد شد.
تغییر قوانین پرداخت وام ودیعه مسکن به نفع مستاجران یک احتمال دیگر است. در حال حاضر وام مانند سایر تسهیلات بانکی با سود ۲۳ درصد قابل پرداخت است که بازپرداخت اقساط آن چندان با توانایی اجاره‌نشین‌ها همخوانی ندارد؛ بنابراین دولت در کنار پیش‌بینی سازوکار‌های اجرایی جدید جهت سهمیه‌بندی و پرداخت سریع‌تر وام ودیعه مسکن، باید در مورد کاهش مبلغ و نرخ سود وام اجاره‌نشین‌ها نیز تجدیدنظر کند.
بیشتر بخوانید:
مشکلات نهضت ملی مسکن
ثبت‌نام طرح نهضت ملی مسکن به آورده ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومانی نیاز دارد. این آورده باید به‌صورت چند قسط و ظرف دو تا سه سال به حساب دولت ریخته شود. در حال حاضر متقاضیان مکلف به پرداخت حدود ۸۰ میلیون تومان هستند. پس از تحویل خانه که البته زمان دقیقش مشخص نیست، تازه تسهیلات نهضت ملی مسکن به متقاضیان تعلق می‌گیرد که رقم آن براساس آخرین تصمیمات اعلام شده، ۵۵۰ میلیون تومان برای کل کشور خواهد بود. با فرض اینکه قرار است سود تسهیلات با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار یعنی ۲۳ درصد به‌منظور بازپرداخت وام مدنظر قرار بگیرد، مبلغ اقساط وام نهضت ملی مسکن شاید برای متقاضیان به بالای ۱۰ میلیون تومان برسد.
اقساط ماهانه وام نهضت ملی مسکن در دوره بازپرداخت ۲۰ ساله، مبلغی معادل ۱۰ میلیون و ۶۵۳ هزار تومان خواهد بود. کل بازپرداخت این وام پس از پایان دوره قرارداد، به دو میلیارد و ۵۵۶ میلیون و ۸۴۴ هزار تومان می‌رسد. این یعنی شخصی که تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی نهضت ملی مسکن دریافت کرده، نهایتا پس از ۲۰ سال باید دو میلیارد و ۶۸ میلیون و ۴۴۳ هزار تومان به بانک برگرداند.
وقتی تسهیلات نهضت ملی مسکن ۴۵۰ میلیون تومان بود، مبلغ اقساط ماهانه به هشت میلیون و ۷۱۶ هزار تومان می‌رسید و کل بازپرداخت این وام در دوازدهمین ماه از سال بیستم تا دو میلیارد و ۹۲ میلیون تومان پیش می‌رفت. کل مبلغی که متقاضی در پایان مدت قرارداد علاوه بر اصل پول به بانک برمی‌گرداند نیز یک میلیارد و ۶۴۲ میلیون تومان محاسبه شده بود.
